Lorsqu'un individu opte pour l'acquisition d'un bien immobilier en état futur d'achèvement, la question fondamentale est de savoir à quel moment précis il en devient le propriétaire légitime. Ce type de transaction, couramment désigné par l'acronyme VEFA, implique une série d'étapes légales et contractuelles spécifiques.
L'acte authentique de vente constitue une étape clé, souvent signé devant notaire. C'est à ce moment-là que l'acheteur obtient la jouissance du bien, même si celui-ci n'est pas encore achevé. La livraison finale du bien, lorsque les travaux sont terminés et que les clés sont remises, marque l'ultime transfert de propriété.
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Plan de l'article
Les étapes clés de l'acquisition en état futur d'achèvement
Signature du contrat de réservation
Le processus débute avec la signature du contrat de réservation. Ce document engage l'acquéreur et le vendeur (ou promoteur) sur les modalités de la future vente. Il est accompagné d'un dépôt de garantie, une somme d'argent versée par l'acquéreur pour réserver le bien.
Versement du dépôt de garantie
L'acquéreur doit donc verser un dépôt de garantie, qui représente généralement 2 à 5 % du prix de vente. Ce montant est consigné sur un compte bloqué jusqu'à la signature de l'acte de vente.
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Signature de l'acte de vente
La signature de l'acte de vente authentique se fait devant un notaire. À ce moment, l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées. Cet acte fixe définitivement les droits et obligations des parties.
Suivi des travaux et paiements échelonnés
Tout au long de la construction, l'acquéreur finance les travaux de manière échelonnée, en fonction de l'avancement. Cette répartition est souvent prévue par le Code de la construction et de l'habitation, garantissant une certaine sécurité financière pour l'acquéreur.
Réception des travaux et livraison
La réception des travaux est l'étape où l'acquéreur vérifie la conformité du logement avant de recevoir les clés. Cette phase est fondamentale car elle permet de signaler d'éventuelles réserves. La livraison marque alors l'ultime transfert de propriété, où l'acquéreur devient pleinement propriétaire du logement achevé.
Le moment où l'acheteur devient propriétaire
La signature de l'acte authentique
Le moment fondamental où l'acquéreur devient propriétaire intervient lors de la signature de l'acte authentique de vente devant le notaire. À cette étape, l'acheteur acquiert la propriété du sol et des constructions déjà réalisées. En VEFA, le bien est acquis progressivement, l'acquéreur devenant propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Le solde du prix de vente
À chaque étape d'avancement des travaux, l'acquéreur doit verser des fonds. Ces paiements échelonnés sont régis par le Code de la construction et de l'habitation. Le solde du prix de vente est généralement payé lors de la livraison du logement, marquant ainsi le transfert complet de la propriété.
La réception et la livraison
La réception des travaux est une phase décisive où l'acquéreur, accompagné souvent d'un expert, vérifie la conformité du logement. En cas de réserves, celles-ci doivent être levées par le promoteur avant la livraison définitive. La livraison constitue le point final du processus, où l'acquéreur devient pleinement propriétaire du logement achevé, avec toutes les garanties afférentes.
- Réception des travaux : vérification de la conformité
- Livraison : transfert complet de propriété
Les garanties et protections pour l'acheteur en VEFA
Garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre l'acquéreur contre les malfaçons et non-conformités constatées lors de la réception des travaux ou dans l'année qui suit. Le promoteur est tenu de réparer les défauts signalés par l'acquéreur, garantissant ainsi un logement conforme aux attentes.
Garantie biennale
La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, s'applique sur une période de deux ans après la réception des travaux. Elle concerne les équipements dissociables de la construction, tels que les portes, volets, et robinetterie. Si ces éléments montrent des signes de dysfonctionnement, le promoteur doit intervenir pour les réparer ou les remplacer.
Garantie décennale
La garantie décennale protège l'acquéreur pendant dix ans contre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à l'habitation. Elle couvre des éléments structurels tels que les fondations, la toiture, et les murs porteurs. Cette garantie est essentielle pour assurer la pérennité du bien immobilier.
Assurance dommages-ouvrage
L'assurance dommages-ouvrage complète la garantie décennale en prenant en charge les réparations dès la constatation des dommages, sans attendre de déterminer la responsabilité du promoteur. Elle garantit une réparation rapide et efficace des sinistres, offrant à l'acquéreur une protection optimale.
Garantie des vices cachés
La garantie des vices cachés, régie par le Code civil, protège l'acquéreur contre les défauts non apparents au moment de la réception des travaux. Cette garantie s'étend sur une durée de deux ans après la découverte des vices. Elle permet d'obtenir une réparation ou une indemnisation pour les défauts impactant l'usage normal du bien.
